万科的竞争战略

房地产营销策略的模式探讨

1、规模地产的营销战略：解读碧桂园的品牌之道

2、品质地产的营销战略：透视星河湾的一夜成名

3、品牌地产的营销战略：学习万科的品牌思考

4、南派地产之富力模式：城市中心的快速复制

5、复合地产的营销战略：什么不可以复合

6、特色地产的营销战略：剖析方圆的东方人居智慧

7、速度营销模式：透视“顺弛”的速度风暴

8、人脉营销模式：双子星城的另类手法

9、创新营销模式：奇正相生的竞争之道

三、房地产项目的营销策划

1、项目定位

目标消费群定位、产品定位、品牌形象定位、价格定位、价格策略定位、营销主题定位、差异化定位、开发理念定位、社区风格定位

2、促销活动

市场预热、内部认购、开盘庆典、解筹选房、公关活动、促销活动、节假促销、尾盘促销

3、项目推广的要领与策略

A ：线上推广：广告营销、活动营销

B ：线下推广：网络营销、论坛营销、人海营销

房地产销售管理

1、销售部组织架构及岗位职责

2、销售人员的培训

3、销售人员的考核和晋升

4、游戏规则的制定及激励

5、客户服务体系建立及管理

6、销售技巧训练提升该股交易非常踊跃；就技术面来说，该股短线维持强势形态；该股今日的主力成本为29.11元，虽中长线处于强势状态，但当前股价已远高于成本，主力大幅拉升，短线谨防主力派发；筹码分析显示，该股累计涨幅较大，且放量滞胀，要注意调整可能。近期该股量价背离，上涨乏力，谨慎操作。综合投资建议：万科ａ（000002）的综合评分表明该股投资价值较佳（★★★★），运用综合估值该股的估值区间在49.42—54.37元之间，该股昨收盘价是39.05元，股价目前处于低估区，可以放心持有。老钱庄价值评估投资建议：综合12个步骤对该股的评估，该股投资价值极佳（★★★ ★★），建议您对该股采取积极参与的态度。行业评级投资建议：万科ａ（000002） 属房地产经营与开发行业，该行业目前投资价值一般（★★★），该行业的总排名为第16名。成长质量评级投资建议：万科ａ（000002） 成长能力较好（★★★★），未来三年发展潜力较大（★★★★），成长能力总排名34名，行业排名第3名。评级及盈利预测：万科ａ（000002）2007年的每股收益为0.69元，预测2008年的每股收益为1.24元，2009年的每股收益为2.35元。当前的目标股价为49.42元。投资评级为强力买入。

万科企业股份有限公司的使命及战略目标

王石：万科发展20周年新战略目标

“实际上，我领导的万科走了很多弯路。一个企业的核心价值观和企业理念我认为是没有差错的，不行贿、讲诚信、有社会责任感。但是在行业选择上多元化，做了很多行业。所以万科在相当长时间里，名声比市场表现能力要大。从这个角度上讲，我对过去我做的不满意，但是现在对经理人接班很满意”

在深圳见到王石的时候，他正在万科建筑研究中心准备自己的一个新探险活动，即分别在今年的4月初和12月，进行北极和南极的登顶行动。王石说，这一回又要出去两个月左右。与以往相比，这一次出行，王石显然多了一份对万科的牵挂：“我牵挂最多的是关于万科的十年发展规划、如何做好企业公民，以及国际化等问题。”

几个月来，关于万科十年发展规划的制订与论证工作就一直没有停止过。这项工作早在去年3月就开始着手进行，并牵涉到公司的企划部、人力资源部、财务部等多个部门。预计到今年的五六月，第一阶段的工作才能完成。王石说他自己很关心这项工作的进展情况，因为这事关万科已经发展20周年之后的新战略目标：做持续的“领跑者”。

万科的“企业公民”观

一谈到“领跑者”，人们往往就会把做行业的第一、做行业的老大与之联系在一起。王石很显然不同意这样的观点。他说：“这不是万科的理解。我们理解‘领跑者’，最重要的是，你把行业领到什么地方去？”王石的理想是，万科应该在倡导建立行业规则和探索商业模式方面一直有所作为，“应该是可以持续的、让参与者都能够和谐共处的模式，而不是让自己在短期内获得规模扩张或者暴利的模式”。按照万科的十年发展规划，万科要在十年后将规模扩大到1500亿元。在王石的心目中，他所关心的并不是这个单纯的数字，而是万科能否在后续的十年发展历程中做好“企业公民”。王石说：“万科第一次将‘企业公民’四个字写进公司的发展规划中，而这也恰恰是万科所面临的一个新课题。”

在王石看来，万科从创办之初，就给自己设定了两个最低标准：一是为股东盈利，向政府纳税；二是尊重人，在与各种相关主体包括员工交往时，遵守道德规范，体现道德原则，比如不行贿、不搞台下交易、不做暴利项目、不能不尊重员工个人的生活等等。

比照世界经济论坛曾就“企业公民”所设的标准，即包括好的公司治理和道德评价、对人的责任、对环境的责任，以及对社会发展的广义贡献等，王石说，万科这20年的表现，“60分是有的”，但“60分并不值得骄傲”。

承担更多社会责任

王石笑着说，在过去，万科的能力有限，能做到的主要是约束自己的行为，遵守公司治理和道德价值，并体现对人的尊重。但“现在，万科应该考虑如何做更多的事情了”。目前，万科正有一个专门的部门做这方面的研究，包括万科每年可以从利润中拿出多少钱来投入“企业公民”的行为，在对环境的责任、对社会发展的广义贡献方面，有哪些可以发挥万科的优势，怎样提高做事情的效率等等。王石深有感触地说：“与个人相比，其实企业掌握着更多的资源，与其他成员有着更为复杂的关系，所以，企业比个人更有尽社会责任的基础条件。”

王石给记者举了一个例子：万科开发住宅小区的理念也是非常强调水，但开发的却是湿地。而房地产开发商通常的做法，就是简单地挖一个坑，并往里面注水。但在万科看来，搞湿地却能打造一个生态链。万科的理由是，中国缺水，东部城市缺水，西部城市更缺水，而挖一个湖，水就不可避免地蒸发。湿地可以栽很多水生植物，这样水的蒸发量仅仅是湖地蒸发量的四分之一。万科看重的另一个就是生态链，因为水上植物有生态链，而且湿地补充的水则更多的是小区的雨水。难怪王石感慨地说：“表面上看不出什么，实际上仔细看万科跟其他企业相差特别大。比如我们非常明确地提出节能、环保住宅的要求。这其实就是万科对社会负责任的一种表现。”

王石进一步说，万科将从今年开始，要求新开发的房地产项目一定全部要打造环保与节能的标准，“而且一定要100%达到，绝不含糊。”王石的手臂强有力地在记者的眼前挥动，语气坚定。

新十年，新开始

事实上，万科向更高的目标冲击与王石的积极推动是分不开的。王石向记者承认，将“企业公民”写入万科的新十年发展规划中去，是他一手提议与推动的，而企业上下也是赞成的。王石坦言自己正在向社会活动家转型，“到了新的世纪，我觉得现在应该向更高层次发展。原来我定位企业家，辞去总经理职务后，逐步搞一些活动，彰显个人的活动，所以，我不仅仅是一个企业家了，也是一个登山家。因为，登山家非常彰显自己的性格，我可以做我自己想做的事情。当然，现在仅仅这两个层面是不够的。因为既然是企业家，就应该在社会上有一种号召力，应更多地对社会尽一点责任。”王石讲自己今年不仅要关心指导万科十年规划的事情，而且从个人层面上要发挥一个有影响力的企业家应该发挥的作用，将更多的精力投入到一些关心环保、生态这样的活动中去。此前，王石每年都到大学与EMBA、MBA的学生交流，而且与刘晓光等人共同发起成立了阿拉善SEE生态基金会。

与此同时，万科正在积极地谋划着国际化战略。王石说，万科的国际化将主要体现在三个方面：信息的国际化、人才的国际化，以及整个开发产品组合的国际化。

“实际上，我领导的万科走了很多弯路。一个企业的核心价值观和企业理念我认为是没有差错的，不行贿、讲诚信、有社会责任感，但是在行业选择上多元化，做了很多行业。所以万科在相当长时间里，名声比市场表现能力要大。从这个角度上讲，我对过去我做的不满意，但是现在对经理人接班很满意。”

“无论是我，还是万科，今年都将是一个新的开始，因为我们‘减法’已经完成，万科发力才刚刚开始。”王石爽朗地笑着，一只手轻轻地叩击案头。案头上摆放着他新创作的一本书：《生命在高处》。证券代码：000002

证券简称：G万科A

公司名称：万科企业股份有限公司

公司英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.

交易所：深圳

公司曾用名称：

证券简称更名历史：深万科A 万科A

公司注册国家：中国

省份：广东省(点击查看广东省的所有上市公司)

城市：深圳市(点击查看深圳市的所有上市公司)

工商登记号：4403011019092

注册地址：广东省深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心

办公地址：广东省深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心

注册资本：372268.767万元(点击查看注册资本在372168.77-372368.77区间的所有上市公司)

邮政编码：518049

联系电话：0755-25606666

公司传真：83152041

法人代表：王石(点击查看王石是否在其他公司任法人代表)

总经理：郁亮(点击查看郁亮是否在其他公司任总经理)

成立日期：1984-05-30(点击查看同月成立的上市公司)

公司简介： 万科企业股份有限公司原系经批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5 月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审经字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。

公司网址：

电子信箱：IR@vanke.com

所属板块：深圳市 房地产开发与经营业 华润系 含B股的A股 基金重仓 可转债 全A 蓝筹280 QFII持股 大盘蓝筹 超涨 基金增仓 (点击查看该板块的所有上市公司)

发行日期：1988-12-28(点击查看同月发行的上市公司)

发行价格：1元(点击查看发行价格在0.00-2.00区间的所有上市公司)

上市日期：1991-01-29(点击查看同月上市的上市公司)

主承销商：深圳经济特区证券公司 (点击查看该承销商承销的所有上市公司)

上市推荐人：君安证券有限公司 深圳经济特区证券公司 (点击查看该推荐人推荐的所有上市公司)

审计机构：毕马威华振会计师事务所 毕马威会计师事务所 (点击查看该审计机构审计的所有上市公司)

经办会计师：罗科 彭菁 (点击查看该会计师经办的所有上市公司)

法律顾问：(点击查看该事务所负责的所有上市公司)

资产评估机构：

经办评估人员：

资产评估确认机构：

公告日期：2006-01-06

参考资料：